Um was es geht

Seit den 1990er-Jahren gibt es immer wieder Vorstösse und Appelle, die Besteuerung des Eigenmietwerts in der Schweiz abzuschaffen. Anders als in den meisten Ländern Europas stellt nach Schweizer Steuerrecht die Nutzung von Wohneigentum ein steuerbares «Naturaleinkommen» dar. In der Praxis ist die Steuer unpopulär und schwer nachvollziehbar, denn die Einkünfte sind rein hypothetisch und fiktiv. Daher schlug die zuständige Kommission des Ständerates 2017 einen Systemwechsel vor.

Die weiteren Beratungen im National- und Ständerat zeigten, dass die Vorlage über einigen Rückhalt verfügt. So ging die Initiative des Ständerates im Sommer 2019 in eine breit abgestützte Vernehmlassung, die sich im Kern um folgende Punkte drehte:

• Für Eigenheime, die vom Eigenmietwert befreit sind, können keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden.
• Der Eigenmietwert fällt nur für den Hauptwohnsitz weg, nicht aber für Ferienwohnungen oder -häuser.
• Bei vermieteten Liegenschaften können die Gewinnungskosten (Schuldzinsen, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten usw.) weiterhin abgezogen werden, da auch die Mieteinnahmen steuerbar bleiben.
• Wer zum ersten Mal Wohneigentum kauft, kann in den ersten zehn Jahren einen Teil der Hypothekarzinsen abziehen. Dieser sogenannte Ersterwerberabzug beträgt im ersten Jahr 5000 Franken bzw. bei Ehepaaren 10 000 Franken.
• Der Abzug würde während zehn Jahren jährlich linear sinken.
• Bei der direkten Bundessteuer fallen die Abzüge für Massnahmen weg, die der Denkmalpflege, dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Dasselbe gilt für die Abrisskosten bei Ersatzneubauten. Die Kantone dürfen alle diese Abzugsmöglichkeiten beibehalten.
• Für die Massnahmen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, gilt: Es ist Sache der Kantone, dies in ihren kantonalen Steuergesetzen zu regeln.
• Uneinig beim Schuldzinsabzug.

Ausblick und Beratungshinweise

Eher Gewinner

Von einem Systemwechsel würden diejenigen Hausbesitzer am meisten profitieren, die ihre Hypothek (fast) vollständig amortisiert haben und nicht gross in den Unterhalt ihres Eigenheimes investieren – und damit keine hohen Abzüge geltend machen können. Deutlich entlastet wären vor allem Rentnerinnen und Rentner: Nach der Pensionierung sinken in fast allen Fällen die Einkünfte, der steuerbare Eigenmietwert bleibt unverändert. Somit fällt die Besteuerung des Eigenmietwerts im Verhältnis zu den Einkünften stark ins Gewicht. Bei Familien mit Kindern und berufstätigen Eltern hingegen würde die Steuerentlastung deutlich tiefer ausfallen.

Einen Einfluss auf die steuerlichen Folgen hat auch das Alter einer Immobilie: Während bei neuen Liegenschaften eher wenig für Unterhalt und Renovationen abziehbar ist, kommen Jahre oder Jahrzehnte später meist grössere Investitionen auf die Eigentümer zu. Mit Renovationen und Instandhaltungen lassen sich die Einkommenssteuern beträchtlich senken – solange das System mit dem abziehbaren Liegenschaftsunterhalt beibehalten wird.

Eher Verlierer

Eher zu den Verlierern würden Käufer von Altliegenschaften gehören. Wer zum Beispiel ein älteres Haus kauft und erheblich in Renovationen investiert, könnte diese Auslagen nicht länger zu einem wesentlichen Teil von der Steuer absetzen. Sowohl das Baugewerbe als auch Ökonomen rechnen deshalb damit, dass die Anreize für Liegenschaftsunterhalt zurückgehen könnten. In der Konsequenz ist damit zu rechnen, dass sich die Preisspanne zwischen Neubauten und Altliegenschaften vergrössern würde.

Zinsniveau ist ausschlaggebend

Die Auswirkungen auf die Steuern für die Privathaushalte, aber auch für Bund, Kantone und Gemeinden, sind in hohem Mass abhängig vom Zinsniveau. Solange die Hypothekarzinsen tief sind, sind die Abzüge für sehr viele Immobilieneigentümer tiefer als die Steuer auf dem Eigenmietwert. Ein Systemwechsel würde diesen Eigentümern entgegenkommen. Erst bei deutlich höheren Hypothekarzinsen von 3 oder 3,5 Prozent würde der Abzug für die Hypothekarzinsen die Steuer für den Eigenmietwert ungefähr ausgleichen. In diesem Fall würde ein Systemwechsel für viele Eigentümer steuerlich keinen Unterschied machen.

Die letzten Stellungnahmen seitens des Bundesrates und Ständerats im August und September 2021 zeigen, dass die Meinungen nach wie vor auseinandergehen. So gibt es weder beim künftigen Schuldzinsabzug einen Konsens noch bei der Frage, ob der Eigenmietwert auch für Ferienimmobilien abgeschafft werden soll.

• Die weiteren Beratungen zur geplanten Gesetzesänderung werden sich damit noch weiter hinziehen. Ein allfälliger Systemwechsel wird frühestens 2023 in Kraft treten, wobei eine Übergangsfrist wahrscheinlich ist.

• Da bei einem Systemwechsel für Eigenheime (die vom Eigenmietwert befreit sein werden) keine Unterhaltskosten mehr abgezogen werden können, empfiehlt es sich grundsätzlich steuerlich abzugsfähiger Unterhalt (Merkblatt 5) nach Möglichkeit eher nicht in die Zukunft zu verschieben.

• Energetische Massnahmen sowie Rückbaukosten (Merkblatt 5) wären von diesem Systemwechsel nicht betroffen und sollten demzufolge eher zurückgestellt werden.

Markus de Jeso
Mandatsleiter Steuern, Handlungsbevollmächtigter
dipl. Steuerberater NDS HF 
markus.dejeso@trevag.ch

Die revidierte Bernische Berufskostenverordnung BKV regelt per 1. Januar 2022 neu, dass die private Nutzung des Geschäftsfahrzeugs - inkl. Arbeitswegkosten - pro Monat mit 0,9 Prozent bzw. pro Jahr mit 10,8 Prozent des Fahrzeugkaufpreises versteuert werden kann (bisher pro Monat 0,8 Prozent bzw. pro Jahr 9,6 Prozent).

Mit der neuen Regelung bzw. der Erhöhung um 0,1 Prozent pro Monat bzw. 1,2 Prozent pro Jahr entfallen die Aufrechnung für den Arbeitsweg und die gleichzeitige Gewährung des Fahrkostenabzugs. Weiter entfällt die Pflicht, den Anteil Aussendienst auf dem Lohnausweis zu deklarieren.

Wie bisher besteht jedoch weiterhin die Möglichkeit, alternativ den effektiven Wert der privaten Nutzung (inkl. Arbeitsweg) zu deklarieren. Der effektive Wert der privaten Nutzung ist mittels Bordbuch nachzuweisen. Wird der effektive Wert der privaten Nutzung des Geschäftsfahrzeugs deklariert, können auch die effektiven Fahrkosten bis zum Maximalbetrag geltend gemacht werden.

Trevag Treuhand- und Revisions AG wird diese Neuerungen ab Geschäftsjahr 2022 berücksichtigen und bei Bedarf mit Ihnen besprechen. Bei Fragen zu dieser Thematik sind wir gerne für Sie da.